Le vendeur se réserve le DUH (Droit d’usage et d’habitation art 625 et 626 du code civil). Il est composé de deux droits :
– Le droit d’usage est un droit réel qui confère à l’utilisateur le droit d’utiliser les choses.
– Le droit d’habitation est d’un droit d’usage appliqué à une habitation et limité à son bénéficiaire et à sa famille. Le droit d’habitation se limite à ce qui est nécessaire pour l’habitation de l’ayant droit, et de sa famille. Ce droit ne peut s’appliquer qu’à un bien qui sert d’habitation à son propriétaire. Les locaux professionnels et commerciaux sont donc exclus. Ce droit est personnel, viager, inaliénable et insaisissable.
Cela signifie qu’il conserve le droit d’utiliser et d’habiter le bien à vie, mais ne peut plus louer son bien, ni fournir un logement à des tiers.
Le viager occupé se base sur la valeur économique correspondant à la valeur du bien immobilier de laquelle est déduite la valeur du DUH réservé le vendeur.
Le Droit d’usage et d’habitation est déterminé par l’âge du ou des vendeurs, plus précisément par leur espérance de vie au moment du contrat viager. Il peut être défini de plusieurs manières : Le barème Assurantiel (table TG05), le barème DAUBRY, qui fixent les espérances de vie résiduelles par âge et par génération.
La valeur économique se décompose en bouquet avec ou sans rente.
Le bouquet est libre, et n’est pas soumis aux dispositions du code civil (art 1968 à 1983). Il devient une obligation contractuelle due à la législation et/ou aux règlementations successorales telles que :
– lorsqu’il reste un crédit immobilier affecté au bien.
– lorsque le bien a déjà été démembré lors d’un décès, il faudra l’accord des héritiers à qui a été attribué une partie de la nue-propriété, pour la vente. De plus ils devront percevoir la valeur de leur part de nue-propriété le jour de la vente.
Le bouquet est payé comptant et versé par l’acquéreur le jour de la signature de l’acte notarié. Il n’est pas imposable. Il peut être unique, c’est un viager occupé sans rente (appelé aussi nue-propriété avec DUH) qui élimine l’aléa financier du viager suivant la stratégie patrimoniale, notamment s’il a pour but d’effectuer des donations.
La rente viagère peut être constituée au taux qu’il plait aux parties contractantes de fixer. Cependant, la rente est définie en corrélation avec l’espérance vie.
En cas de libération anticipée du bien vendu en viager occupé, une compensation financière doit être prévue dans l’acte de vente en viager occupé soit sous la forme d’une majoration de la rente ou du versement d’un capital complémentaire pour un viager sans rente.
Le viager libre est une modalité de paiement du prix de vente d’un bien immobilier dont le vendeur n’a plus la jouissance le jour de la signature de l’acte authentique auprès du notaire.
Le viager libre se base sur la valeur libre du bien immobilier qui est répartie entre le bouquet et la rente.
Tout comme le viager occupé, le bouquet est libre, et n’est pas soumis aux dispositions du code civil (art 1968 à 1983).
Il devient une obligation contractuelle due à la législation et/ou aux règlementations successorales telles que :
– lorsqu’il reste un crédit immobilier affecté au bien.
– lorsque le bien a déjà été démembré lors d’un décès, il faudra l’accord des héritiers à qui a été attribué une partie de la nue-propriété, pour la vente. De plus ils devront percevoir la valeur de leur part de nue-propriété le jour de la vente.
Le bouquet est payé comptant et versé par l’acquéreur le jour de la signature de l’acte notarié. Il n’est pas imposable.
La rente viagère peut être établie suivant le taux fixé par les parties contractantes. Cependant, la rente est définie en corrélation avec l’espérance vie.
Le viager libre s’adresse aux vendeurs qui souhaitent un revenu complémentaire.
La Nue-propriété est le résultat d’un démembrement de propriété. Le vendeur garde l’usufruit. En d’autres termes, le nu-propriétaire possède le bien (abusus) mais ne peut pas l’utiliser (usus) ni en tirer des revenus (fructus). Ce régime de propriété démembrée permet au propriétaire de la pleine propriété de vendre son bien, tout en gardant en tant qu‘usufruitier le droit de l’utiliser, (l’habiter, le louer partiellement ou en totalité) et/ou d’en percevoir les fruits (les loyers).
La vente de la Nue-propriété permet au vendeur de monétiser une partie de son patrimoine immobilier tout en en conservant l’usufruit en allégeant son patrimoine immobilier, il réduit son impôt sur la fortune immobilière. (IFI)
L’Usufruit peut -être :
- Viager c’est-à-dire qu’il prend fin au décès de l’usufruitier.
- Temporaire, l’usufruit est convenu pour une durée déterminée. C’est le droit d’utiliser et de percevoir les revenus du bien pendant une durée limitée, généralement 10 à 20 ans. À l’issue de cette période, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans frais ni impôts. Attention, le prix de cession de l’usufruit temporaire doit refléter sa valeur économique réelle, calculée selon différentes méthodes admises par l’administration fiscale et la jurisprudence.
L’Usufruit viager est déterminé par l’âge du ou des vendeurs, plus précisément par leur espérance de vie au moment du démembrement de propriété. Il peut être défini de plusieurs manières : Le barème Assurantiel (table TG05), le barème DAUBRY, qui fixent les espérances de vie résiduelles par âge et par génération.
La Nue-propriété peut être versée sous la forme d’un capital unique, ou d’un bouquet et rentes.
Le bouquet est libre, et n’est pas soumis aux dispositions du code civil (art 1968 à 1983). Il devient une obligation contractuelle due à la législation et/ou aux règlementations successorales telles que :
– lorsqu’il reste un crédit immobilier affecté au bien.
– lorsque le bien a déjà été démembré lors d’un décès, il faudra l’accord des héritiers à qui a été attribué une partie de la nue-propriété, pour la vente. De plus ils devront percevoir la valeur de leur part de nue-propriété le jour de la vente.
Le bouquet est payé comptant et versé par l’acquéreur le jour de la signature de l’acte notarié. Il n’est pas imposable.
La rente viagère dans le cas d’un usufruit viager, peut être constituée au taux qu’il plait aux parties contractantes de fixer. Cependant, la rente est définie en corrélation avec l’espérance vie.
La Vente à Terme est un contrat de vente immobilière, contrairement au viager, le paiement est échelonné sur une période définie, généralement entre 10 et 20 ans, offrant une flexibilité financière tant pour l’acheteur (débirentier) que pour le vendeur (crédirentier).
Dès la signature de l’acte de vente devant notaire, un acompte (Bouquet) peut être versé par l’acquéreur, tout comme en viager, le bouquet est libre, et n’est pas soumis aux dispositions du code civil (art 1968 à 1983). Il n’est pas imposable. Ce montant, négociable, représente une fraction du prix total du bien. Le solde est ensuite réparti en mensualités sur la période convenue. Ces mensualités peuvent être fixes ou révisables annuellement selon un indice choisi, permettant une adaptation aux fluctuations économiques. À l’issue de cette période d’échelonnement, l’acquéreur devient pleinement propriétaire du bien.
Il existe deux principales formes de vente à terme sur le marché :
- VENTE A TERME LIBRE : L’acquéreur prend possession du bien immédiatement après la signature de l’acte de vente. Valeur libre du bien immobilier = Bouquet + Mensualités durant la période définie.
- VENTE A TERME OCCUPEE : Le vendeur se réserve le DUH (Droit d’usage et d’habitation art 625 et 626 du code civil) soit jusqu’au terme du contrat, soit à vie, tout en percevant les mensualités. La Vente à Terme Occupée se base sur la Valeur économique correspondant à la Valeur libre du bien immobilier de laquelle est déduite la valeur du DUH réservé par le vendeur, qui est établie d’après la durée d’occupation. La Valeur économique est alors répartie entre le Bouquet et les Mensualités durant la période conclue.
Ce mécanisme présente plusieurs avantages fiscaux pour le vendeur. En effet, les mensualités reçues ne sont pas considérées comme des revenus fonciers mais comme le fractionnement du prix de vente. Par conséquent, elles ne sont pas imposables sur le revenu. De plus, il n’y a aucun droit à la plus-value immobilière réalisée à payer, puisque les mensualités représentent le remboursement du prix de vente initial.
L’un des principaux atouts de la vente à terme pour le vendeur réside dans la possibilité de percevoir le prix de vente sur plusieurs années fiscales. Cette répartition permet d’optimiser la situation fiscale personnelle du vendeur, tout en assurant une transmission aisée en cas de décès. Puisqu’en cas de décès du vendeur avant la fin du contrat, les héritiers bénéficient du reste du paiement en exonération de mutation.
Le Viager Hypothécaire est un crédit conçu pour les seniors, offrant la possibilité d’obtenir un prêt garanti par un bien immobilier sans devoir quitter son logement. Ce mécanisme combine les caractéristiques de la vente en viager et du prêt hypothécaire classique, permettant aux propriétaires de continuer à vivre chez eux tout en accédant à des liquidités.
En optant pour un prêt viager hypothécaire, vous restez pleinement propriétaire de votre résidence, qui sert de garantie pour le prêt. La banque vous verse un capital, souvent plafonné à environ 70% de la valeur de votre bien immobilier, sans exiger de remboursement mensuel de votre vivant. Le remboursement du capital et des intérêts intervient à votre décès ou lors de la vente du bien.
Deux options s’offrent à vous concernant les intérêts : vous pouvez choisir de ne pas les payer de votre vivant, les laissant s’accumuler jusqu’à la fin du prêt, ou opter pour un paiement périodique des intérêts, réduisant ainsi le montant final dû.
Pour être éligible à ce type de crédit, il faut répondre à quelques conditions : être âgé d’au moins 60 ans et être propriétaire d’un bien immobilier d’une valeur supérieure à environ 150 000 euros, servant de résidence principale. Aucune condition de ressources n’est requise, et il n’est pas nécessaire de remplir un questionnaire médical.
*projet exclusivement réalisé par notre partenaire
La rente viagère est indexée chaque année à la date anniversaire de l’acte de vente suivant l’indice défini au contrat viager. Cet indice est choisi parmi l’indice des prix à la consommation hors tabac (IPC), l’indice de référence des Loyers (IRL), l’Indice du coût de la construction (ICC) et l’indice notaires-INSEE des prix des logements anciens.
Rente année N +1 = Rente année N x (Indice année N+1 / Indice N)
La rente est réversible à 100% au conjoint survivant sans conditions de ressources, si toutefois le contrat viager a été défini pour le couple. Les rentes viagères sont soumises à un abattement fiscal, en fonction de l’âge du bénéficiaire au moment du premier versement de la rente. Cependant les rentes viagères sont imposées au titre de l’impôt sur les revenus et des prélèvements sociaux.
Tranche d’âge Abattement
Moins de 50ans 30%
De 50 à 59ans 50%
De 60 à 69ans 60%
Plus de 69ans 70%
Afin de garantir le paiement des rentes, le vendeur se réserve une hypothèque légale avec action résolutoire. L’hypothèque est inscrite pour une durée de trente ans, avec possibilité de prolongation jusqu’au décès du dernier titulaire du droit d’usage et d’habitation. En dérogation de l’art 1978 du Code civil qui prévoit qu’en cas de non-paiement dans le délai prescrit de la rente viagère, sous trente jours à compter du commandement de payer adressé par une lettre recommandée ou par huissier à l’acquéreur, contenant une déclaration par le vendeur, de son intention de se prévaloir du bénéfice de cette clause, est restée sans effet, la présente vente sera résiliée de plein droit, quel que soit l’offre postérieure des arrérages.
Dans ce cas, aussi bien en viager libre qu’en viager occupé, tous les embellissements et améliorations qui auraient été apportées au bien immobilier ainsi que la somme versée comptant à l’acte et toutes les rentes perçues par le vendeur lui demeureront acquises de plein droit sans aucun recours.