Contrat de viager : les clauses à vérifier avant de signer

Avant de signer un viager, vérifiez six clauses : l'indexation de la rente, les garanties (hypothèque et clause résolutoire), le droit d'usage et d'habitation, la répartition des charges, la réversion au conjoint et le départ anticipé du logement. Tout se joue dans l'acte, pas après.

Je lis des contrats de viager depuis neuf ans. Voici ce que je regarde en premier, chez Life2Invest.

L'indexation de la rente est-elle bien prévue ?

La rente doit être revalorisée chaque année à la date anniversaire de l'acte, selon un indice inscrit au contrat : IPC hors tabac, IRL, ICC ou indice notaires-INSEE. Vérifiez l'indice choisi et la formule.

Regardez aussi s'il existe une clause plancher, qui empêche la rente de baisser si l'indice recule.

Quelles garanties protègent la rente ?

Deux mécanismes doivent figurer dans l'acte. D'abord une hypothèque de premier rang sur le bien, pour garantir le paiement des rentes. Ensuite une clause résolutoire : après un commandement de payer resté sans effet sous trente jours, la vente est annulée de plein droit.

Dans ce cas, le bouquet et les rentes déjà perçues restent acquis au vendeur. Si cette clause manque ou est affaiblie, ne signez pas.

Le droit d'usage et d'habitation est-il bien rédigé ?

Il est défini aux articles 625 et 626 du Code civil. Vérifiez qui en bénéficie (vous seul, ou aussi votre conjoint), et qu'il est inscrit au service de publicité foncière. Rappelez-vous que ce droit interdit de louer.

Qui paie la taxe foncière et les travaux ?

En principe, l'acheteur règle la taxe foncière et les grosses réparations (article 606 du Code civil). Le vendeur garde l'entretien courant. L'acte peut changer cette répartition : lisez-la, elle pèse sur votre budget pendant des années.

Votre conjoint est-il protégé ?

Si le contrat est établi pour le couple, la rente peut être réversible à 100 % au conjoint survivant et le droit d'usage se poursuit jusqu'au décès du dernier. Ce n'est jamais automatique. Il faut que ce soit écrit.

Que prévoit le contrat si vous quittez le logement ?

Un départ en maison de retraite arrive dans la vie d'un contrat de viager. L'acte doit prévoir une compensation : majoration de la rente ou capital complémentaire. Mieux vaut le négocier à la signature qu'en urgence.

Existe-t-il un risque d'annulation du contrat ?

L'article 1974 du Code civil annule la vente si le vendeur décède dans les vingt jours de la maladie dont il était atteint au moment du contrat. C'est un cas rare, que le notaire connaît.

Comment se faire accompagner ?

Je remets une étude écrite, jamais de signature au premier rendez-vous, et je suis favorable à une contre-expertise. Les enfants peuvent relire le projet d'acte. Life2Invest : 07 66 95 42 29.

Questions fréquentes

Quelles clauses sont obligatoires dans un contrat de viager ?

Le prix, le bouquet, la rente et son indexation, le droit d'usage et d'habitation s'il y en a un, et les garanties. Le notaire vérifie la conformité de l'ensemble.

Peut-on négocier les clauses d'un viager ?

Oui. L'indexation, la répartition des charges, la réversion et le départ anticipé se discutent avant la signature.

Qui rédige le contrat de viager ?

Le notaire, qui rédige l'acte authentique. Le conseiller prépare le projet avec vous et en vérifie les points clés.