La nue-propriété : tout toucher maintenant, rester chez soi à vie
Mis à jour en septembre 2026
L'essentiel
vendre en nue-propriété, c'est céder « les murs » de son bien tout en conservant à vie le droit de l'occuper, et selon la formule choisie, de le louer. Le vendeur reçoit un capital unique versé comptant chez le notaire ; il n'y a ni rente ni aléa lié à la durée de vie. L'acheteur (le nu-propriétaire) possède le bien mais ne peut ni l'utiliser ni en percevoir les revenus tant que dure le démembrement. C'est la formule préférée de ceux que le mot « viager » dérange.
Le démembrement de propriété découpe la pleine propriété en deux : l'usus et le fructus d'un côté (utiliser le bien, en percevoir les loyers), l'abusus de l'autre (le posséder). Vous vendez le second, vous gardez les premiers. Voilà toute l'affaire.
Usufruit ou droit d'usage : le choix qui change tout
C'est LE point que les vendeurs découvrent chez moi, et il mérite cinq minutes d'attention.
Si vous conservez l'usufruit, vous gardez le droit d'habiter le bien ET de le louer, partiellement ou en totalité, et d'en percevoir les loyers. Le jour où vous partez en résidence services, votre maison se loue et finance votre hébergement. C'est la formule la plus souple.
Si vous conservez seulement le droit d'usage et d'habitation (DUH), vous gardez le droit d'y habiter, vous et votre famille, mais pas de louer. En contrepartie, le DUH « coûte » moins cher que l'usufruit dans le calcul : le capital que vous touchez est donc plus élevé. C'est ce qu'on appelle aussi le viager occupé sans rente.
L'usufruit peut d'ailleurs être viager (il s'éteint à votre décès) ou temporaire, convenu pour une durée fixe, généralement 10 à 20 ans, au terme de laquelle l'acheteur récupère la pleine propriété sans frais ni impôts. Attention sur l'usufruit temporaire : son prix de cession doit refléter sa valeur économique réelle, selon les méthodes admises par l'administration fiscale et la jurisprudence. C'est un montage que je ne construis jamais sans validation en amont.
Comment le capital se calcule
La valeur de l'usufruit (ou du DUH) dépend de votre âge, plus exactement de votre espérance de vie au moment du démembrement, selon les barèmes actuariels de référence (Daubry, table TG05). Le capital qui vous revient est la valeur libre du bien moins la valeur du droit que vous conservez.
Exemple illustratif, toujours avec le même bien de référence : maison de 300 000 €, vendeuse de 82 ans. En conservant un DUH, elle touche environ 182 700 €, en une fois, chez le notaire, sans impôt sur ce capital. Pas de rente, pas d'aléa, pas de dépendance à la solvabilité d'un acheteur pendant quinze ans : tout est réglé le jour J. Si elle conserve l'usufruit complet (avec le droit de louer), le capital est un peu moindre, la souplesse en plus.
Le versement peut aussi se structurer en bouquet plus rente si vous préférez un mix : on est alors à mi-chemin du viager occupé.
Pourquoi cette formule séduit autant
Trois raisons reviennent dans toutes les bouches. L'aléa disparaît : personne ne « parie » sur votre longévité, ce qui règle la question morale que beaucoup de familles se posent (j'en parle sans détour sur la page destinée à vos enfants). Le capital permet de donner de son vivant : aider un enfant à acheter, doter les petits-enfants, au moment où ça compte. Et l'IFI baisse : en sortant la valeur du bien de votre patrimoine taxable tout en continuant de l'habiter, vous allégez l'impôt sur la fortune immobilière si vous y êtes soumis.
Pour qui, et pas pour qui
La nue-propriété est faite pour ceux qui veulent un capital plutôt qu'une rente, ceux que l'aléa du viager dérange, et ceux qui préparent une transmission de leur vivant. Elle convient moins à ceux qui cherchent un revenu mensuel garanti à vie, c'est le viager occupé, ou un étalement sur durée fixe transmissible aux héritiers, c'est la vente à terme. Pour peser le tout : Viager ou autre solution.
Questions fréquentes
Quelle différence entre nue-propriété et viager occupé ?
La forme du paiement, essentiellement. En nue-propriété classique, tout est versé comptant, sans rente ni aléa. En viager occupé, le prix se répartit entre bouquet et rente à vie. Le droit de rester chez vous existe dans les deux cas ; la nue-propriété avec usufruit ajoute la faculté de louer.
Le capital reçu est-il imposable ?
Le prix de cession de votre résidence principale bénéficie de l'exonération de plus-value dans les conditions habituelles. Le capital n'est pas un revenu imposable. Pour un bien autre que la résidence principale, la fiscalité de la plus-value s'applique selon les règles de droit commun : c'est un point que l'étude personnalisée chiffre précisément.
Qui paie les charges et travaux pendant le démembrement ?
Répartition classique : l'usufruitier (ou titulaire du DUH) assume l'entretien courant et les charges d'usage, le nu-propriétaire les grosses réparations de l'article 606 du Code civil. L'acte peut préciser ou aménager cette répartition, et il doit le faire : c'est une source classique de litiges dans les actes mal rédigés.
Puis-je vendre la nue-propriété si le bien vient d'une succession déjà démembrée ?
Oui, avec l'accord des héritiers détenteurs d'une part de nue-propriété, qui perçoivent la valeur de leur part le jour de la vente. Même logique s'il reste un crédit sur le bien : il est soldé grâce au capital le jour de l'acte.
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