Le viager libre : la rente au maximum, sans conserver le logement

Le viager libre est le mal-aimé de la famille, à tort. Il représente une petite part des ventes, simplement parce que la plupart des vendeurs veulent rester chez eux. Mais pour les bonnes situations, c'est une excellente formule, souvent la meilleure.

Quand le viager libre est le bon choix

Trois situations reviennent sans cesse dans mon bureau.

Vous possédez un bien que vous n'habitez pas ou plus : un appartement locatif dont la gestion vous fatigue, une résidence secondaire devenue une charge, l'ancien logement d'un parent. Le vendre en viager libre transforme un bien qui coûte (taxe foncière, entretien, vacance locative, soucis de locataires) en revenu net qui tombe tous les mois, sans plus aucune gestion.

Vous quittez votre logement de toute façon : départ en résidence services, rapprochement familial, emménagement chez un enfant. Puisque vous libérez le bien, autant le valoriser à plein.

Vous cherchez le revenu mensuel maximal : à valeur de bien égale, la rente d'un viager libre est nettement supérieure à celle d'un viager occupé, puisqu'elle se calcule sur la valeur libre entière, sans décote d'occupation.

Comment ça se calcule

C'est le plus simple des viagers : la valeur libre du bien est répartie entre le bouquet, versé comptant chez le notaire et non imposable, et la rente viagère, définie en corrélation avec votre espérance de vie (barèmes Daubry, table TG05) et indexée chaque année.

Exemple illustratif, avec le même bien de référence que sur les autres pages : un bien de 300 000 € en valeur libre, vendeur de 82 ans. En viager occupé, la rente porterait sur une valeur économique d'environ 182 700 € après déduction du droit d'occupation. En viager libre, elle porte sur les 300 000 € entiers : avec un bouquet de 90 000 €, la rente mensuelle ressort autour de 1 646 €, contre environ 962 € en occupé. Près de 70 % de plus, parce que vous ne gardez rien du bien.

Côté acheteur, le viager libre séduit ceux qui veulent habiter tout de suite sans crédit bancaire, ou louer immédiatement et financer la rente par les loyers.

Les mêmes garanties qu'en viager occupé

Le vendeur d'un viager libre bénéficie des mêmes protections : hypothèque légale de premier rang inscrite sur le bien, et clause résolutoire qui annule la vente en cas de rentes impayées, bouquet et rentes perçues restant acquis, tout comme les améliorations que l'acheteur aurait apportées au bien. Le détail est sur la page Rente viagère.

Pour qui, et pas pour qui

Le viager libre est fait pour les propriétaires d'un bien qu'ils n'occupent pas, ou qu'ils s'apprêtent à quitter, et qui veulent le revenu le plus élevé possible. Il n'est évidemment pas fait pour ceux qui veulent rester chez eux : c'est le viager occupé ou la nue-propriété. Et si vous préférez un capital étalé sur une durée fixe, transmissible à vos héritiers, regardez la vente à terme en version libre. Le tour complet des options est sur Viager ou autre solution.