Lexique du viager

20 termes du viager et du démembrement de propriété, définis simplement. Cliquez sur un mot pour y aller directement.

Viager: Vente immobilière dans laquelle le prix est payé, en tout ou partie, sous forme de rente versée jusqu'au décès du vendeur. Il existe deux formes principales : le viager occupé, où le vendeur garde le droit d'habiter le bien, et le viager libre, où l'acheteur en dispose immédiatement.
Bouquet: Capital versé comptant par l'acheteur au vendeur le jour de la signature de l'acte, en complément (ou parfois à la place) de la rente. Son montant est librement négocié entre les parties.
Rente viagère: Somme versée périodiquement, le plus souvent chaque mois, au vendeur (crédirentier) jusqu'à son décès. Elle est revalorisée chaque année selon un indice fixé dans l'acte.
Crédirentier: Nom donné au vendeur dans une vente en viager : c'est lui qui perçoit (« crédite ») la rente.
Débirentier: Nom donné à l'acheteur dans une vente en viager : c'est lui qui doit (« débite ») la rente.
Droit d'usage et d'habitation (DUH): Droit personnel, prévu aux articles 625 et suivants du Code civil, permettant au vendeur d'occuper le logement jusqu'à son décès sans pouvoir le louer à un tiers. C'est la formule la plus courante en viager occupé.
Usufruit: Droit plus large que le DUH : il permet non seulement d'occuper le bien, mais aussi de le louer et d'en percevoir les revenus. Utilisé notamment dans certains montages de nue-propriété.
Nue-propriété: Situation de l'acheteur qui possède le bien mais n'en a ni l'usage ni les revenus tant que dure le démembrement : ceux-ci restent au vendeur. Le prix est alors versé intégralement en capital, sans rente.
Aléa: Incertitude sur la durée de vie du crédirentier, condition de validité du contrat de viager : sans aléa réel (par exemple si le vendeur décède très peu de temps après la signature dans certaines conditions prévues par la loi), la vente peut être annulée.
Barème viager (table de mortalité): Table actuarielle, comme la table TG05 ou les barèmes Daubry, utilisée pour calculer l'espérance de vie statistique du vendeur et, à partir de là, la valeur de son droit d'occupation.
Hypothèque légale du vendeur: Garantie inscrite automatiquement au profit du vendeur sur le bien vendu, qui lui permet de faire valoir ses droits en priorité sur le prix de vente si l'acheteur ne paie plus la rente.
Clause résolutoire: Clause de l'acte de vente qui prévoit l'annulation rétroactive de la vente en cas de non-paiement de la rente : le vendeur récupère alors son bien tout en conservant le bouquet et les rentes déjà perçues.
Valeur libre: Valeur du bien immobilier estimée comme s'il était vendu sans occupant, à sa valeur de marché classique.
Valeur occupée (valeur économique): Valeur libre du bien diminuée de la valeur du droit d'usage et d'habitation conservé par le vendeur. C'est cette valeur économique qui sert de base au calcul du bouquet et de la rente.
Indexation de la rente: Revalorisation annuelle du montant de la rente, à la date anniversaire de l'acte, selon l'indice choisi au contrat (indice du coût de la construction, indice du coût des loyers, ou indice des prix à la consommation hors tabac).
Vente à terme: Vente immobilière dont le prix est payé en mensualités fixes sur une durée déterminée à l'avance (souvent 10 à 20 ans), sans lien avec la durée de vie du vendeur. En cas de décès avant le terme, le solde revient aux héritiers.
Prêt viager hypothécaire: Crédit réservé aux propriétaires seniors, garanti par une hypothèque sur leur bien, qui permet d'obtenir un capital sans le vendre et sans remboursement mensuel : le capital et les intérêts sont remboursés au décès ou à la vente du bien.
Décote (viager): Différence entre la valeur libre d'un bien et son prix de vente en viager occupé, qui reflète la valeur du droit d'usage conservé par le vendeur et l'aléa supporté par l'acheteur.
Réversibilité de la rente: Clause prévoyant que la rente continue d'être versée au conjoint survivant après le décès du premier crédirentier, lorsque le contrat a été établi pour le couple.
IOBSP: Intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement : statut réglementé requis pour toute personne qui met en relation un client avec un établissement bancaire de façon rémunérée, par exemple dans le cadre d'un prêt viager hypothécaire.

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