La vente est signée. Et après ?

Un viager, c'est un rendez-vous chez le notaire puis dix ou quinze ans de vie commune contractuelle entre un vendeur et un acheteur qui, souvent, ne se connaissaient pas trois mois plus tôt. La plupart des agences vous accompagnent jusqu'à l'acte, encaissent leurs honoraires et vous souhaitent bonne chance.

Je fais le pari inverse : c'est après la signature que tout se joue. Alors je reste.

Ce qui peut mal se passer sans suivi (du vécu)

En 9 ans de viager, voici ce que j'ai vu arriver sur des contrats livrés à eux-mêmes.

Une rente jamais indexée pendant sept ans. Le contrat prévoyait une revalorisation annuelle sur l'indice des prix ; personne ne l'a calculée. La vendeuse a perdu, mois après mois, l'équivalent de plusieurs milliers d'euros, et l'acheteur de bonne foi s'est retrouvé face à un rappel qu'il n'avait pas provisionné. Tout le monde y a perdu, par simple oubli.

Une déclaration fiscale approximative. La rente viagère n'est imposable que sur une fraction de son montant, selon l'âge au premier versement. Beaucoup de vendeurs, faute de le savoir ou faute d'un récapitulatif clair, déclarent trop... ou pas comme il faut. Dans les deux cas, c'est de l'argent ou des ennuis.

Des retards de paiement qui s'installent. Un mois, on n'ose pas relancer, « ce sont de braves gens ». Puis deux. Puis le retard devient l'habitude, et quand il faut enfin agir, la relation est abîmée et le rapport de force aussi.

Un décès mal géré. Le vendeur décède, et personne ne sait qui prévenir, quand la rente s'arrête, comment le bien se libère, ce que les héritiers doivent faire. Des semaines de flottement là où quelques courriers bien faits auraient suffi.

Rien de tout cela n'est spectaculaire. C'est de l'usure administrative, et c'est précisément ce qu'un contrat de quinze ans ne pardonne pas.

Ce que je fais, concrètement

Le rendez-vous annuel du contrat : indexation et récapitulatif. Une fois par an, à la date anniversaire de l'acte, je calcule la revalorisation de la rente selon l'indice prévu au contrat (indice des prix à la consommation hors tabac, IRL, ICC ou indice notaires-INSEE, selon ce que l'acte stipule), et j'adresse aux deux parties le nouveau montant avec le détail du calcul, accompagné de l'historique récapitulatif du contrat : montants dus sur l'année écoulée, indexations successives depuis l'origine, échéances à venir. Le vendeur sait ce qui lui est dû, l'acheteur sait exactement ce qu'il doit. Plus de discussion possible : le calcul est écrit.

L'accompagnement à la déclaration fiscale. Chaque année, je remets au vendeur le montant à reporter et la fraction imposable de sa rente, calculée selon l'abattement lié à son âge au premier versement (70 % d'exonération après 69 ans). Fini le casse-tête d'avril : les chiffres sont prêts, expliqués, et je réponds aux questions. Pour l'acheteur qui le souhaite, je prépare le même récapitulatif adapté à sa situation.

L'accompagnement du vendeur en cas d'impayé. Je n'ai pas accès aux comptes bancaires, et c'est volontaire : c'est donc le vendeur qui me signale un retard. À partir de là, je prends le relais : relance écrite, tôt, polie et documentée. Mes clients vendeurs apprécient ce point plus que tout : ils n'ont pas à jouer les créanciers face à leur acheteur, je le fais pour eux, sans affect, et la relation entre les parties reste saine. Dans l'immense majorité des cas, une relance précoce suffit.

L'orientation vers les bons professionnels si les choses se gâtent. Si le retard persiste malgré les relances, je ne joue pas à l'avocat : je vous mets entre les mains des personnes compétentes, notaire et avocat, pour engager le commandement de payer dans les règles, celles-là mêmes qui déclenchent les protections de votre contrat (hypothèque légale, clause résolutoire). Je prépare le dossier avec vous, historique des relances à l'appui, et je reste à vos côtés pendant la procédure. Chacun son métier : le mien est que vous arriviez chez l'avocat avec un dossier propre.

Les événements du contrat. Libération anticipée du bien (départ en maison de retraite) : je vous aide à faire jouer la clause prévue à l'acte, majoration de rente ou capital complémentaire. Décès du vendeur : j'accompagne les héritiers et l'acheteur dans les formalités, la réversion au conjoint survivant le cas échéant, la fin propre du contrat. Ce sont des moments délicats ; ils méritent mieux que l'improvisation.

Une précision qui a son importance : je n'ai accès à aucun compte et je ne manipule jamais les fonds. Les rentes circulent directement du compte de l'acheteur vers celui du vendeur, comme le prévoit l'acte. Mon rôle est de calculer, documenter, expliquer et accompagner. Votre argent ne transite pas par moi, et c'est très bien ainsi.

Pour qui, et à quel prix

Le service s'adresse aux vendeurs qui veulent percevoir leur dû et déclarer juste sans avoir à y penser, aux acheteurs qui veulent être irréprochables et documentés, aux familles qui héritent d'un contrat en cours et découvrent le viager en même temps que la succession, et aux investisseurs multi-contrats qui veulent un récapitulatif annuel propre par contrat. Vous n'avez pas besoin d'avoir vendu ou acheté avec moi : je reprends volontiers des contrats signés ailleurs, après lecture de l'acte.

Côté tarif, je crois à la simplicité : 100 € par an (règlement en une fois), ou 10 € par mois, comme il vous arrange. Un forfait annoncé d'avance, sans aucun pourcentage sur vos rentes, qui couvre l'indexation annuelle, l'assistance à votre déclaration de revenus et l'accompagnement en cas de litige auprès des professionnels compétents. Le mandat est résiliable chaque année : si le service ne vous apporte rien, vous partez. En neuf ans, ce n'est pas comme ça que je perds mes clients. Le détail figure dans ma grille d'honoraires.

Confier mon contrat en suivi annuel Ou appelez-moi pour en parler : 07 66 95 42 29. Apportez votre acte, je vous dis ce que je peux faire, et ce que je ne peux pas.