Le prêt viager hypothécaire : des liquidités sans vendre. À quel prix ?

Je vais être claire d'entrée : ce produit n'est pas le mien. Il est bancaire, et je le propose exclusivement via un partenaire. Si je lui consacre une page entière, c'est parce qu'un conseil honnête compare tout, y compris ce qu'il ne vend pas, et parce que pour certaines situations, c'est la bonne réponse.

Comment ça marche

Vous restez pleinement propriétaire de votre résidence, qui sert de garantie au prêt. La banque vous verse un capital, plafonné selon votre âge et la valeur du bien. Vous ne remboursez rien de votre vivant : le capital et les intérêts sont réglés à votre décès, par prélèvement sur le prix du bien, ou lors de sa vente si vous décidez de vendre avant.

Deux options existent pour les intérêts : les laisser s'accumuler jusqu'au terme, c'est la formule classique, ou les payer périodiquement de votre vivant pour réduire la note finale.

Les conditions d'accès sont souples, et c'est l'un des attraits du produit : au moins 60 ans, un bien d'une valeur suffisante servant de résidence principale, aucune condition de ressources, aucun questionnaire médical. Là où un crédit classique vous est refusé à 75 ans, celui-ci vous est ouvert.

Le vrai sujet : les intérêts qui s'accumulent

C'est le paragraphe que vous ne lirez pas sur les sites des distributeurs, alors je l'écris ici.

Quand les intérêts ne sont pas payés, ils se capitalisent : chaque année, les intérêts produisent eux-mêmes des intérêts. Aux taux pratiqués sur ce type de produit, une dette peut approximativement doubler en une douzaine d'années. Exemple illustratif : vous empruntez 100 000 € à 75 ans sur un bien de 300 000 €. Si vous vivez jusqu'à 90 ans, la dette au décès peut avoisiner 200 000 €, voire davantage selon le taux. Vos héritiers récupèrent le bien, moins la dette : la succession a fondu, silencieusement, année après année.

Deux garde-fous existent, et ils sont réels : la dette ne peut jamais dépasser la valeur du bien au jour du remboursement (vos héritiers ne devront jamais un centime de leur poche), et ils gardent toujours le choix de rembourser la dette pour conserver le bien. Mais l'arbitrage de fond demeure : le prêt viager hypothécaire préserve la propriété et consomme la succession ; le viager et la nue-propriété transfèrent la propriété et préservent le capital touché. Ni bien ni mal : deux logiques, pour deux situations différentes.

Quand c'est la bonne solution, et quand ça ne l'est pas

Le prêt viager hypothécaire mérite d'être étudié quand le besoin de liquidités est ponctuel et limité par rapport à la valeur du bien (travaux d'adaptation, coup dur, aide ponctuelle à un enfant), quand vous êtes viscéralement attaché à la propriété de vos murs, ou quand un projet de vente est envisagé à moyen terme, le prêt faisant la soudure.

Il est rarement la bonne réponse quand le besoin est durable et mensuel, une rente indexée à vie fait mieux (viager occupé), quand vous voulez maximiser ce que vous touchez, la nue-propriété verse un capital bien supérieur pour le même bien, ou quand la transmission est votre priorité, car les intérêts capitalisés rongent précisément ce que vous voulez transmettre, là où la vente à terme sanctuarise le solde pour vos héritiers.

Mon étude gratuite met systématiquement le prêt viager hypothécaire dans la comparaison quand il est pertinent, chiffres en face des chiffres. Le tour complet des options : Viager ou autre solution.