Le viager occupé : vendre sa maison et y rester à vie

C'est la formule la plus connue du viager, et la plus demandée : neuf vendeurs sur dix qui poussent ma porte veulent d'abord une chose, rester chez eux.

Le droit d'usage et d'habitation : ce que vous gardez, exactement

Le DUH est défini par les articles 625 et 626 du Code civil. Il vous donne le droit d'utiliser et d'habiter votre logement, vous et votre famille, jusqu'à votre décès. Ce droit est personnel, viager, inaliénable et insaisissable : aucun acheteur, aucun créancier, aucune revente ne peut vous en priver, et il est inscrit au service de publicité foncière le jour de l'acte.

La contrepartie est simple et il faut la connaître : avec un DUH, vous ne pouvez plus louer le bien ni y loger des tiers à titre onéreux. Vous l'habitez, point. Si vous voulez garder la possibilité de louer (partir en résidence services en louant votre maison, par exemple), c'est l'usufruit qu'il vous faut, et donc plutôt une vente en nue-propriété : on en parle au rendez-vous.

Comment le prix se calcule

Trois étapes, toujours les mêmes.

D'abord la valeur libre du bien : ce qu'il vaudrait vendu vide, sur le marché classique. Ensuite la valeur de votre droit d'occupation : elle dépend de votre âge, plus précisément de votre espérance de vie au moment du contrat, calculée d'après les barèmes actuariels de référence (barème Daubry, table assurantielle TG05). Plus vous êtes jeune, plus ce droit vaut cher, puisque vous occuperez le bien plus longtemps. La différence entre les deux donne la valeur économique : c'est elle qui vous est payée, répartie entre bouquet et rente, dans les proportions qui correspondent à vos besoins.

Un exemple pour fixer les idées (illustratif : chaque dossier a ses propres chiffres). Madame R., 82 ans, maison estimée 300 000 € en valeur libre. Son droit d'occupation, calculé sur son espérance de vie, vaut environ 117 300 €. La valeur économique est donc de 182 700 €, que nous répartissons par exemple en un bouquet de 60 000 € versé chez le notaire et une rente d'environ 962 € par mois, à vie, indexée chaque année. Elle reste chez elle, définitivement.

Le curseur bouquet/rente est libre : davantage de bouquet pour faire des donations à ses enfants de son vivant, davantage de rente pour le confort mensuel. Certains suppriment même la rente entièrement, c'est le viager occupé sans rente, autrement dit la nue-propriété avec DUH : tout est versé comptant, l'aléa disparaît.

Vos garanties si la rente n'est plus payée

C'est la question que tout le monde se pose, et la réponse tient en deux mécanismes inscrits dans l'acte : une hypothèque légale de premier rang sur le bien vendu, et une clause résolutoire qui annule la vente si l'acheteur cesse de payer, en vous laissant le bouquet et toutes les rentes déjà perçues. Le détail complet est sur la page Rente viagère, et franchement, lisez-la : c'est la page qui rassure le plus.

À savoir aussi : si vous quittez le bien de façon anticipée (départ en maison de retraite), l'acte prévoit une compensation, majoration de la rente ou capital complémentaire. Ce départ n'est jamais une perte, il est anticipé dès la signature.

Pour qui, et pas pour qui

Le viager occupé convient à ceux qui veulent rester chez eux et compléter durablement leurs revenus : financer l'aide à domicile, vivre mieux, alléger la charge de leurs enfants. Il convient moins à ceux qui ont besoin d'un gros capital immédiat (regardez la nue-propriété), à ceux qui veulent que leurs héritiers touchent le solde quoi qu'il arrive (c'est la vente à terme), ou à ceux qui ne veulent pas vendre du tout (voir le prêt viager hypothécaire). Pour comparer froidement toutes les options : Viager ou autre solution.