Viager ou autre chose ? Le comparatif que personne n'ose publier

Un aveu pour commencer : cette page peut me faire perdre des ventes. Tant pis. J'ai vu trop de personnes signer un viager qui n'était pas fait pour elles parce qu'on ne leur avait montré qu'une seule porte, et trop de familles refuser un viager qui les aurait sauvées parce que personne n'avait chiffré le coût de l'inaction. On compare tout, ou on ne conseille pas.

Le tableau, d'abord

Bien de référence pour tous les exemples : maison de 300 000 € en valeur libre, propriétaire de 82 ans. Chiffres illustratifs, chaque dossier ayant les siens.

	Vous restez chez vous	Ce que vous touchez (illustratif)	Impôt sur ce que vous touchez	Ce que reçoivent vos héritiers	Le risque principal
Viager occupé	Oui, à vie	60 000 € comptant + ~962 €/mois à vie, indexés	Bouquet : rien. Rente : 30 % imposable seulement	Le bouquet non consommé et l'épargne constituée ; pas le bien	Aléa réciproque : rente due tant que vous vivez (protégée par hypothèque et clause résolutoire)
Nue-propriété	Oui, à vie	~182 700 € comptant, en une fois	Exonération résidence principale (plus-value)	Le capital non consommé ou donné de votre vivant ; pas le bien	Capital à gérer ou placer ; inférieur au prix d'une vente libre
Vente à terme	Oui (version occupée)	42 700 € + ~897 €/mois pendant 13 ans	Mensualités non imposables (fractionnement du prix)	Le solde des mensualités, exonéré de droits de mutation	Les paiements s'arrêtent au terme, même si vous vivez au-delà
Vente classique	Non	300 000 € comptant	Exonération résidence principale	Le capital restant, dans la succession	Déménagement subi ; loyer ou hébergement à payer à vie ; capital qui fond
Prêt viager hypothécaire	Oui, et vous restez propriétaire	~100 000 à 180 000 € selon l'âge (plafonné)	Un prêt n'est pas un revenu : rien	Le bien, moins la dette (capital + intérêts capitalisés)	Les intérêts s'accumulent et peuvent doubler la dette en une douzaine d'années
Ne rien faire	Oui, tant que la santé le permet	Rien	-	Le bien, en théorie	Voir ci-dessous : ce scénario a un coût, il est juste invisible

« Ne rien faire » : la seule option jamais chiffrée

C'est pourtant celle que choisissent, par défaut, la majorité des propriétaires. Alors chiffrons-la.

Ne rien faire fonctionne parfaitement tant que la santé tient. Le jour où elle ne tient plus, voici l'enchaînement classique. L'aide à domicile coûte couramment 1 500 à 2 500 € par mois, l'EHPAD 2 500 à 3 500 € ; la retraite n'en couvre qu'une partie. On puise dans l'épargne. Quand elle s'épuise, les enfants paient, parfois contraints par l'obligation alimentaire de l'article 205 du Code civil. Ou bien on demande l'aide sociale à l'hébergement, que le département récupère ensuite... sur la succession, donc sur la maison. Et souvent, au bout du chemin, la maison se vend quand même : dans l'urgence, en position de faiblesse, décidée par les enfants, parfois sous tutelle.

Ne rien faire, ce n'est pas conserver son patrimoine. C'est reporter la décision au pire moment pour la prendre. Si après lecture de cette page vous choisissez consciemment d'attendre, très bien : c'est un vrai choix, et il se respecte. Ce que je combats, c'est le non-choix.

Six profils, six réponses différentes

« Je veux rester chez moi et mieux vivre chaque mois. » Viager occupé. La rente indexée à vie est exactement conçue pour ça, et l'abattement fiscal de 70 % après 69 ans la rend très douce à l'impôt.

« Je veux rester chez moi, mais l'idée qu'on attende mon décès me révulse. » Nue-propriété. Tout est versé le jour de l'acte, l'aléa disparaît, et avec lui la question morale. C'est la formule qui réconcilie les familles fâchées avec le mot « viager ».

« Ma priorité, ce sont mes enfants. » Deux chemins. La vente à terme : le solde des mensualités leur revient quoi qu'il arrive, exonéré de droits de mutation ; c'est la seule formule d'étalement qui protège intégralement les héritiers. Ou la nue-propriété suivie de donations du vivant : transmettre au bon moment fiscal plutôt que léguer un bien grevé de frais.

« Je ne veux pas vendre, point. » Prêt viager hypothécaire, les yeux ouverts : liquidités sans vendre, mais intérêts qui capitalisent et succession qui fond en silence. Pertinent pour un besoin ponctuel et limité ; ruineux pour un besoin durable.

« Je pars de toute façon (résidence services, proche des enfants). » Vente classique si vous voulez tout le capital d'un coup, ou viager libre si vous préférez le transformer en rente à vie fiscalement douce, ou vente à terme libre pour un étalement transmissible. Le match se joue aux chiffres et à votre fiscalité.

« Je vais très bien et rien ne presse. » Alors c'est le meilleur moment pour faire l'étude, précisément parce que rien ne presse : on décide bien quand on décide libre. L'étude est gratuite, écrite, et vous la gardez, même pour dans cinq ans.

Ce que ce comparatif ne peut pas faire

Il ne peut pas remplacer vos chiffres. L'âge exact, la valeur réelle du bien, votre fiscalité, la présence d'un conjoint (la réversion à 100 % change tout le raisonnement pour un couple), un crédit en cours, un bien déjà démembré par une succession : chacun de ces éléments déplace la réponse. C'est le travail de l'étude personnalisée : vos trois meilleurs scénarios, chiffrés côte à côte, sur une page. Gratuite, sans engagement, remise à toute la famille.

Et si la meilleure réponse pour vous est une solution que je ne vends pas, c'est ce qui sera écrit dessus. Demandez aux familles qui sont reparties avec.

Demander mes 3 scénarios chiffrés : étude gratuite Ou appelez-moi : 07 66 95 42 29. Venez en famille, c'est mieux.

Vos enfants (ou vos parents) doutent ? La page Vous accompagnez vos parents leur est destinée : elle répond aux objections, y compris celle de l'héritage.