Vendre en viager un bien en indivision ou en SCI

Oui, mais tous les propriétaires doivent être d'accord. En indivision, la vente d'un bien exige en principe l'accord de tous les indivisaires. Avec une SCI, c'est la société qui vend, selon ce que prévoient ses statuts.

Frères et sœurs héritiers, couple non marié, famille propriétaire via une SCI : ces situations sont fréquentes dans mes dossiers chez Life2Invest. Voici comment elles se règlent.

Qui doit signer en indivision ?

En principe, tous les indivisaires, car chacun détient une part du bien. Si l'un refuse, la loi prévoit des procédures devant le tribunal, avec des conditions strictes. Le notaire vous dit si elles s'appliquent à votre cas.

Mieux vaut obtenir l'accord de chacun avant de chiffrer quoi que ce soit.

Comment se partagent le bouquet et la rente ?

Chacun reçoit selon sa part dans l'indivision. Le bouquet se répartit le jour de la vente chez le notaire. La rente, elle, doit être attribuée avec précision : à qui, en quelle proportion, et que devient la part d'un indivisaire qui décède ?

L'acte peut prévoir une réversion au profit des autres bénéficiaires. C'est un choix à faire dès le départ, pas après.

Qui occupe le bien ?

En viager occupé, le droit d'usage et d'habitation est personnel. Il bénéficie à celui ou ceux qui sont désignés dans l'acte. Si deux frères et sœurs vivent ensemble, l'acte doit les nommer tous les deux. Sinon, le droit s'éteint avec le titulaire.

Et pour une SCI ?

Le vendeur est la société, pas chaque associé. La décision de vendre se prend comme le prévoient les statuts : gérant seul, ou assemblée des associés.

Le bouquet et la rente sont versés à la SCI, qui les redistribue ensuite à ses associés. Comment un associé garde-t-il son logement après la vente ? Ce point demande une rédaction précise avec le notaire. Le notaire fixe la solution adaptée à votre société (bail, droit d'usage consenti par la SCI ou autre montage) : je ne la devine pas à votre place.

Que se passe-t-il au décès d'un indivisaire ?

Sa part passe à ses héritiers, sauf clause contraire. Si le contrat de viager a prévu la réversion, la rente continue au profit des autres. C'est la raison pour laquelle l'acte doit être bâti avec tous les indivisaires autour de la table.

Par où commencer ?

Une étude gratuite et écrite, avec un scénario par situation familiale. Je reçois les indivisaires ensemble, sur le Bassin d'Arcachon ou à Bordeaux. Vous gardez l'étude même si vous ne donnez pas suite. Life2Invest : 07 66 95 42 29.

Questions fréquentes

Un indivisaire peut-il bloquer une vente en viager ?

En principe oui, car la vente exige l'accord de tous. Des procédures judiciaires existent dans certains cas. Le notaire vous indique si elles s'appliquent.

La rente peut-elle être répartie entre plusieurs frères et sœurs ?

Oui. Elle est répartie selon les parts de chacun, et l'acte précise ce qui se passe au décès de l'un d'eux.

Une SCI peut-elle vendre son bien en viager ?

Oui, si les statuts l'autorisent et si les associés décident dans les conditions prévues. Le notaire contrôle ce point.